АДВОКАТ ЗА КУПОВИНУ СТАНА У ИЗГРАДЊИ

Уколико сте се одлучили за куповину стана у изградњи, неминовно ће вам се појавити одређена бојазан јер купујете и дајете (не мали) износ новца за нешто што још увек ни не постоји или делимично постоји. Дакле, ради се о случају куповине некретнине (стана) чија градња још није почела или је у процедури изградње.

Оно што купце мотивише на куповину стана у изградњи је најчешће нешто нижа цена квадрата, као и право на повраћај ПДВ-а у износу од 10% од укупног износа купопродајне цене купцима првог стана (купац првог стана може остварити право на рефундацију ПДВ-а за површину до 40м2, а чланови његовог породичног домаћинства за површину до 15м2 по члану домаћинства). Ипак, упркос наведеним бенефитима, куповина стана у изградњи повлачи са собом одређене правне ризике које треба свести на минимум.

У погледу куповине стана у изградњи потребно је обратити већу пажњу него приликом куповине постојећег стана и потражити савете особа које су стручне у овој области, а све у циљу прибављања што више проверених информација у погледу стана у изградњи.

ПРОВЕРА ПОДАТАКА О ИНВЕСТИТОРУ

Када кажемо информације, мислимо пре свега на проверу података о инвеститору, или инвеститорима јер понекад у пројекту изградње учествује два или више инвеститора заједничким улагаањем новчаних средстава у изградњу, па је потребно утврдити која некретнина припада ком инвеститору.

Инвеститор је лице које врши изградњу и продају стана у изградњи или након изградње.

Пре свега, потребно је проверити “идентитет” инвестотора, било да је он физичко или правно лице, те ако је правно (што је најчешће случај), податке привредном друштву – од када је основано, податке о евентуалној блокади пословних рачуна који се налазе на сајту Народне Банке Србије, односно да ли се и у ком периоду и колико друштво налазило у блокади.

У случају да су рачуни друштва тренутно или су били у блокади, онда је потребно обратити посебну позорност на такво правно лице. У најмању руку, потребно је обратити се Агенцији за привредне регистре и затражити детаљније податке о инвеститору, а конкретно, а поред податка о висини основног капитала до ког износа друштво одговара за обавезе, и податке из финансијских извештаја.

Такође, било да се ради о инвеститору физичком или правном лицу, искуства претходних купаца могу бити од јако великог значаја.

ПРОВЕРА ДОКУМЕНТАЦИЈЕ – АДВОКАТ ЗА ПРОВЕРУ ДОКУМЕНТАЦИЈЕ СТАНА У ИЗГРАДЊИ

Поред прибављања података о инвеститору, даље је битно обавити преглед документације у вези са некретнином у изградњи, а пре свега мислимо на следећу документацију :

• грађевинска дозвола према техничкој документацији за изградњу објекта;
• правни основ за градњу на одређеном земљишту односно право својине на земљишту;
• идејни пројекат;
• информација о локацији;
• потврда да су исплаћене све накнаде од стране инвеститора, а пре свега накнада за градско грађевинско земљиште, а затим и рачуни према електродистрибуцији, водоводу, канализација итд.

Наглашавамо да је сваки документ у процесу изградње потребно детаљно проверити, најбоље уз стручну помоћ адвоката, као и да је постојање адекватне, потпуне и законом прописане документације у вези са градњом врло значајно. Након изградње објекта и прибављења целокупне неопходне документације, инвеститор прибавља употребну дозволу, која је предуслов за укњижбу и након чега се може рећи да више не постоји било каква бојазан за купца.

ПРЕГЛЕД УГОВОРА О КУПОВИНИ СТАНА У ИЗГРАДЊИ – АДВОКАТ ЗА ПРЕГЛЕД ДОКУМЕНТАЦИЈЕ О СТАНУ У ИЗГРАДЊИ

Сам уговор о купопродаји стана у изградњи садржи податке о квадратури стана, спратажи, адреси, броју просторију, а као битан елемент уговора за купца јавља се и рок за завршетак радова, у ком случају се могу уговорити пенали у случају да инвеститор не испоштује рок.

Уговор такође садржи одредбу о обавези инвеститора да о свом трошку прибави употребну дозволу, без које објекат не може бити укњижен, а коначан износ цене се исплаћује након укњижбе што представља одређену сигурност купцу бар за део износа купопродајне цене јер инвеститор нема право на пун износ уговорене цене стана све до прибављања употребне дозволе.

Дакле, код закључења уговора о куповини стана у изградњи, најчешће се одређена свота исплаћује приликом закључења уговора, други део након завршетка наредне фазе, а након техничког пријема објекта и укњижбе као последњег корака коначан износ.

Савет је стога да купац ангажује стручњака и да провери све могуће елементе уговора, документацију, ситуацију са инвеститором, ради елиминисања било каквог ризика.

ПРОЦЕДУРА ИЗГРАДЊЕ И НАДЗОР НАД ИЗГРАДЊОМ

Иако у складу са прописима инвеститор мора обезбедити стручни надзор над радовима, наш савет клијентима купцима станова у изградњи је да се интересују за процес и ток градње како би се у случају одређених сумњи на време могло деловати.

Након изведених радова спроводи се технички пријем објекта од стране посебне комисије која врши преглед усклађености изведених радова са елементима из грађевинске дозволе.

Као завршни чин поступка изградње објекта следи укњижба објекта од стране инвеститора.

СРЕДСТВА ОБЕЗБЕЂЕЊА

Када говоримо о средствима обезбеђења, треба напоменути да су она у Србији реткост када су у питању станови о изградњи. Савет је пре свега уговором предвидети судске пенале пре свега у случају кашњења са роком изградње, а наравно и у случају потпуног одустанка од изградње. Такође је могуће уговорити банкарску гаранцију за добро извршење посла коју издаје банка која гарантује за исплату одређеног износа новца у случају да објекат не буде изграђен. Такође корисно средство обезбеђења је заложна изјава односно изјава изјава власника непокретности (инвеститора или трећег лица) да се на његовој непокретности заснује хипотека те би у случају неиспуњења обавеза из уговора о купопродаји стана у изградњи, купац могао да се намири из хипотековане непокретности.

ПОТЕНЦИЈАЛНИ СУДСКИ ПОСТУПЦИ У СЛУЧАЈУ ПРЕВАРЕ

 У случају најгорег сценарија а то је превара, прво следи покушај остваривања својих права на основу уговора, а у случају неуспеха у томе, судски поступак. Судски поступци у Србији су још увек дуготрајни, а све и у случају позитивног исхода по купца, питање је наплативости штете од стране инвеститора који може бити инсолвентан што онемогућава наплату, у ком случају купац остаје и без новца и без стана јер стан није изграђен, а новац није могуће наплатити.

ЗАКЉУЧАК

 Дакле, уколико сте се одлучили за куповину стана у изградњи, пожељно би било да се консултујете са стручним лицима ради избегавања неповољног исхода по вас, а уколико вам је потребна подршка адвоката можете нас контактирати.