Уколико сте се одлучили за куповину стана, било у изградњи (о чему детаљније можете прочитати на овом линку) било постојећег (о чему детаљније можете прочитати на овом линку), а не располажете довољном количином новца у готовини, можете оптирати за куповину на (стамбени) кредит, што изискује компликованију процедуру у односу на случај куповине стана у готовини.

Први корак је да вам банка одобри кредит, односно износ кредита, начин отплате, висину рате и друге елементе који ће накнадно сачињавати уговор о кредиту који закључујете са банком. Такође, банка ће вам затражити одређену документацију у погледу вашег радно-правног статуса.

Након што вам је кредит коначно одобрен, следи ни мало једноставна процедура до купопродаје, коју ћемо покушати да појаснимо у наставку текста.

ПРЕДУГОВОР О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ

Оно што се нужно саставља и закључује у поступку куповине стана на кредит јесте Предуговор о купопродаји непокретности, што је предуслов сваке банке. Банке, у пракси, не захтевају да им буде достављен оверен предуговор о купопродаји непокретности, међутим, такав уговор у складу са законом не производи правно дејство. Стога је увек наш савет клијентима да овере предуговор о купопродаји непокретности. Овера предуговора не изискује додатне трошкове нотарске овере јер се у том случају укупна такса за оверу “главног“ уговора дели на пола, од чега се једна половина уплаћује приликом овере предуговора, а друга приликом овере коначног уговора о купопродаји непокретности. Треба напоменути да се са закључењем предуговора продавцу углавном плаћа одређени износ капаре који заправо представља део или целокупан износ учешћа који се исплаћује из сопствених средстава купца и који углавном не буде безначајан износ што је још један разлог за оверу предуговора.

ПРОЦЕНА НЕПОКРЕТНОСТИ ОД СТРАНЕ ПРОЦЕНИТЕЉА

У процесу одобрења кредита банке ће вам захтевати и процену непокретности извршену од стране проценитеља, при чему се вредност непокретности утврђује применом следецих елемената: корисна површина и просечна цена квадратног метра одговарајућих непокретности у зони у којој се налази непокретност.

ЗАЛОЖНА ИЗЈАВА И ЗАХТЕВ ЗА УКЊИЖБУ ЗАЛОЖНОГ ПРАВА

Да би банка исплатила кредит потребно јој је средство обезбеђења да ће тај кредит бити заиста и отплаћен што је увек хипотека на стану који је предмет купопродаје. Дакле, уговор о купопродаји непокретности се не може закључити односно банка неће исплатити новац док се не упише хипотека на стану који је предмет купопродаје. Имајући у виду дакле, да се хипотека уписује (региструје у надлежном катастру непокретности) пре закључења уговора, у ком моменту је продавац још увек власник стана, продавац је тај који заложном изјавом дозвољава упис хипотеке на непокретности у свом власништву. Међутим, с обзиром да хипотека “прати непокретност“ на којој је заснована, то значи да и када дође до преноса власништва са продавца на купца, хипотека и даље остаје уписана на предметном стану-све док се кредит не исплати у целости, након чега банка подноси надлежном катастру непокретности захтев за брисање хипотеке, а све у складу са уговором о кредиту.

УГОВОР О КУПОПРОДАЈИ НЕПОКРЕТНОСТИ

Сам уговор о купопродаји непокретности је садржински исти као и предуговор с тим да мора бити прилаођен одредбама уговора о купопродаји непокретности. Такав уговор садржи пре свега податке о продавцу и купцу. Неретко је у питању више продаваца-сувласника непокретности или више купаца. Уколико брачни пар купује непокретности, а као купац је наведен само један супружник, други супружник мора дати изјаву пред јавним бележником да ли се непокретност купује као заједничка својина или као посебна својина само супружника који је наведен као купац. Такође, напомињемо да се приликом овере уговора код јавног бележника, потписује и јавном бележнику предаје пореска пријава ради утврђивања износа пореза на пренос апсолутних права или евентуалног ослобађања од пореза за купце првог стана и чланове његовог домаћинства. Уговор о купопродаји непокретности, даље, садржи податке о непокретности, износ купопродајне цене и начин плаћања, датум усељења, ко сноси трошкове овере, пореза, затим одредбу о заштити купца од евикције којом се продавац обавезује да сноси одговорност за све правне недостатке који могу настати на наведеној непокретности. У случају да је продавац у браку, а непокретност која је предмет купопродаје стечена у браку, други супружник мора се мора сагласити са продајом.

ТРАНСФЕР НОВЦА

Транфер новца који је у складу са уговором о купопродаји непокретности дужан исплатити купац из својих средстава врши се углавном на дан овере уговора о купопродаје непокретности. Износ који је дозвољено платити у готовини у складу са Законом о спречавању прања новца и финансирања тероризма, износи 10.000 ЕУР, док се остатак исплаћује трансфером путем банковног рачуна. Након што купац исплати део купопродајне цене из сопствених средстава, банка исплаћује одобрени износ кредита, и то након достављене потврде о исплаћеном делу купопродајне из сопствених средстава купца.

ЦЛАУСУЛА ИНТАБУЛАНДИ

Након трансфера целокупног износа купопродајне цене продавцу, како из сопствених средстава купца тако из износа кредита, продавац оверава код јавног бележника изјаву под називом Цлаусула Интабуланди, којом потврђује да је примио износ купопродајне цене у целости, те даје сагласност купцу да се без његовог даљег присуства, сагласности или одобрења, може укњижити у надлежном катастру непокретности. Целокупну документацију неопходну за укњижбу јавни бележник прослеђује надлежном катастру непокретности, што значи да купац односно нови власник непокретности не мора лично да подноси захтев за укњижбу.

ЗАКЉУЧАК

Уколико сте се одлучили за куповину стана у на кредит, а потребна вам је стручна помоћ адвоката, можете нас контактирати.